Beat Stünzi und Beat Vogt erzählen, wie aus der Vision «Anders wohnen im Alter» eine Aktiengesellschaft wurde, welche Herausforderungen die Verbindung von Miete und Aktienbesitz mit sich brachte – und wie sie die Umstellung von Bucheffekten auf einfache Wertrechte mit Konsento erlebt haben.
Die Winkelhalden AG in Oberrieden (ZH) verbindet Wohnen im Alter mit Aktienbesitz: Wer in der Siedlung «Winkelhalden – Anders wohnen im Alter» lebt, ist zugleich Aktionär:in der Gesellschaft. Im Gespräch erzählen Beat Stünzi, Verwaltungsrat, und Beat Vogt, Mitbegründer der Winkelhalden AG, wie die Idee entstand, wie sich Selbstverwaltung im Alltag anfühlt – und wie sie die Umstellung von Bucheffekten auf einfache Wertrechte mit Blankozession erlebt haben.
In der ausführlichen Case Study erfährst Du, wie die Winkelhalden AG ihr Aktienregister mit Konsento neu aufgestellt hat – und warum die jährlichen Kosten dabei um mehr als 75 % gesunken sind.
Die Idee und Vision
Wie ist die Idee zur Winkelhalden AG entstanden – was war Ihr Ziel, als Sie beschlossen haben, Wohnen im Alter mit einer Aktiengesellschaft zu verbinden?
Beat Stünzi: „Die Vision ‹anders wohnen im Alter› hat sich aus den Erlebnissen, wie Bekannte und Eltern im Alter oft alleine und vereinsamt in zu grossen Wohnungen gelebt haben, entwickelt. Die AG als Gesellschaftsform haben wir gewählt, weil sie den Bewohner:innen die Möglichkeit gibt, in ihre Siedlung zu investieren, die Aktie aber als Anteil am Ganzen den Fokus vom Privaten (der Wohnung) auf das gemeinschaftliche Ganze richtet.“
Was bedeutet für Sie das Motto «Anders wohnen im Alter» ganz persönlich?
Beat Vogt: „Für mich war das: nochmals etwas Neues wagen im Hinblick auf das ‹älter› werden, wohnen in einer Gemeinschaft, selbstverwaltet und selbstbestimmt.“
Beat Stünzi: „Das Leben nach der Pensionierung nicht im Rückspiegel zu sehen, sondern in einer Gemeinschaft noch einmal etwas Neues beginnen und aktiv mitgestalten zu können. Ein weiterer Aspekt ist die Reduktion des privaten Wohnraums zugunsten von Gemeinschaftsräumen.“
Warum war es Ihnen wichtig, dass die Bewohner:innen nicht nur Mieter:innen, sondern gleichzeitig Aktionär:innen der Gesellschaft sind?
Beat Stünzi: „Mir war ein zentrales Anliegen, dass die Bewohner:innen als Aktionär:innen den Fokus vom Privaten (der Wohnung) auf das gemeinschaftliche Ganze legen.“
Gemeinschaft und Verantwortung
Welche Vorteile sehen Sie darin, dass die Bewohner:innen gleichzeitig Miteigentümer:innen sind? Was verändert das im Alltag oder in der Haltung gegenüber der Siedlung?
Beat Vogt: „Unsere Selbstverwaltung funktioniert auf der Basis von Arbeitsgruppen. Alle Arbeitsgruppen erstellen für ihren Bereich jeweils ein Budget. Diese Budgets und danach auch die Budgetdisziplin zeigen ganz klar, dass sich die Bewohnerinnen als Miteigentümerinnen verstehen und entsprechend sehr kostenbewusst handeln.“
Gab es auch Momente, in denen diese Verknüpfung von Miete und Aktienbesitz zu organisatorischen oder rechtlichen Herausforderungen geführt hat?
Beat Vogt: „Der Aktienbesitz ergibt sich aus der Grösse (m²) der selbstbewohnten Fläche, wobei der Preis pro m², unabhängig von der Lage der Wohnung, immer gleich ist. Für die Mieten wurde jedoch die Lage der Wohnung in der Siedlung bewertet. Die Miete der teuersten Wohnung war fast doppelt so hoch wie die der günstigsten.
Kurz nach Einzug gab es eine kleine Gruppe von Aktionär:innen, die mit der Bewertung ihrer Wohnungen und damit mit der Höhe der Miete nicht einverstanden waren. In einem längeren Prozess wurde ein Kompromiss erarbeitet, mit dem alle Mieterinnen/Aktionärinnen einverstanden waren. Aus diesem Prozess ist die Gemeinschaft gestärkt hervorgegangen.“
Herausforderungen der Struktur
Wie haben Sie diese Verbindung von Miet- und Aktionärsverhältnis ursprünglich rechtlich abgesichert – und was waren dabei die grössten praktischen Schwierigkeiten?
Beat Stünzi: „Die Absicherung lief über folgendes System:
- Statuten mit einer Vinkulierungsklausel, dass Aktionäre in der Siedlung wohnen müssen
- die Aktien wurden als Bucheffekten geführt
- ein Aktionärsbindungsvertrag (ABV) mit geregelten Kaufrechtsfällen (bspw. bei Tod einer Aktionärin oder eines Aktionärs)
- ein im Anhang zum ABV definierter Algorithmus zur jährlichen Festlegung des Aktienkaufpreises
- eine Sicherungs- und Kontrollvereinbarung, welche der Winkelhalden AG die Verfügungsrechte über die Aktien bei Kaufrechtsfällen gibt
- Standard-Mietvertrag von casafair (Kostenmiete) mit ausführlichen ‹Besonderen Bestimmungen und Zusatzvereinbarungen› als Teil des Mietvertrags
Das System mit den Bucheffekten war zwar niet- und nagelfest, aber sehr aufwändig und teuer.“
Die ursprüngliche Bucheffekten-Lösung mit Bank- und Kontrollvereinbarung war sehr solide, aber auch teuer. Was hat Sie dazu bewogen, nach einer Alternative zu suchen?
Beat Vogt: „Der Auslöser für die Suche nach einer alternativen Lösung war die Übernahme der CS als bisherige Verwahrungsstelle unserer Bucheffekten durch die UBS und dadurch ein ständiger Wechsel der Mitarbeiterinnen, die für uns zuständig waren. Die Zusammenarbeit mit der CS wurde immer komplizierter und aufwändiger.“
Wie wichtig war Ihnen dabei, die Rechtssicherheit zu wahren und trotzdem die Verwaltung einfacher und unabhängiger zu gestalten?
Beat Stünzi: „Die Rechtssicherheit muss sowohl aus Sicht der Winkelhalden AG wie aus Sicht der Aktionär:innen zwingend gewahrt werden. Mit dem neuen System über einfache Wertrechte und der Blankozession ist das effektiver und kostengünstiger möglich.“
Die Zusammenarbeit mit Konsento
Wie sind Sie auf Konsento aufmerksam geworden – und was hat Sie überzeugt, mit uns zusammenzuarbeiten?
Beat Stünzi: „Eine Recherche im Internet und die so gefundene Möglichkeit, einen kostenlosen Beratungstermin zu buchen. Überzeugt hat uns von Anfang an die disruptive Herangehensweise an das Thema Aktienverwaltung, das unkomplizierte, fokussierte Gespräch und last but not least die Kosten.“
Wie haben Sie den Prozess der Umstellung auf einfache Wertrechte und Blankozessionen erlebt? Gab es Punkte, an denen Sie überrascht waren, wie reibungslos (oder komplex) es funktioniert hat?
Beat Vogt: „Die Umstellung auf einfache Wertrechte war deutlich einfacher, als ich es mir vorgestellt habe.“
Die Nutzung und der Mehrwert
Wie empfinden Sie heute die Arbeit mit dem digitalen Aktienregister? Welche Vorteile spüren Sie konkret im Alltag des Verwaltungsrats?
Beat Stünzi: „Das digitale Aktienregister gibt dem VR mehr Sicherheit über den rechtskonformen Ablauf der Transaktionen, der VR-Sitzungen und der GV. Die Verwaltung der Aktien kann über die Konsento-Plattform personenunabhängiger und transparenter sichergestellt werden. Die Aktionär:innen erhalten durch die Lösung jederzeit Zugriff auf ihre Aktientransaktionen.“
Welche Funktionen oder Eigenschaften der Konsento-Lösung schätzen Sie besonders – zum Beispiel die individuelle Aktiennummerierung, die Anhängung von Rechtsdokumenten an Transaktionen oder die Übersicht über die Kapitaleinlagen?
Beat Vogt: „Die übersichtliche, nach Datum geordnete Darstellung der Transaktionen.“
Wie haben Sie den Support und die Begleitung durch das Konsento-Team erlebt – sowohl bei der Konzeption als auch im laufenden Betrieb?
Beat Stünzi: „Schon beim ersten Kontakt hat mich die für ein Startup typische frische Dynamik überzeugt. Konsento hat den Kern unseres nicht gerade einfachen Modells sofort verstanden. Die nachfolgende Kooperation mit Konsento war partnerschaftlich und sehr zielgerichtet.“
Rückblick und Ausblick
Wenn Sie heute zurückblicken – was bedeutet es Ihnen, dass Sie mit der Winkelhalden AG eine Lösung gefunden haben, die rechtskonform, einfach und aktionärsfreundlich ist?
Beat Vogt: „Für mich ist es sehr befriedigend, dass sich unser Aufwand gelohnt hat und wir nun eine einfache, zukunftsträchtige und günstige Lösung gefunden haben.“
Würden Sie anderen Organisationen, die ähnliche Modelle planen, empfehlen, einen ähnlichen Weg zu gehen – und warum?
Beat Stünzi: „Die dreijährige, gute Erfahrung mit dem komplett selbstverwalteten Siedlungsleben zeigt klar, dass wir mit unserem Modell im Alltag eine auch für Gäste sofort spürbare ‹Ownership› erreichen konnten, die über eine übliche Vermietung nicht erreicht werden kann.“