Beat Stünzi et Beat Vogt racontent comment la vision « habiter autrement en vieillissant » est devenue une société anonyme, quels défis a posés le lien entre location et détention d’actions – et comment ils ont vécu, avec Konsento, le passage des titres intermédiés aux droits-valeurs simples.
La Winkelhalden AG à Oberrieden (ZH) associe habitat pour seniors et détention d’actions : toute personne qui vit dans l’ensemble résidentiel « Winkelhalden – Anders wohnen im Alter » est aussi actionnaire de la société. Dans cet entretien, Beat Stünzi, membre du conseil d’administration, et Beat Vogt, cofondateur de la Winkelhalden AG, racontent comment l’idée est née, à quoi ressemble l’autogestion au quotidien – et comment ils ont vécu le passage des titres intermédiés aux droits-valeurs simples avec cession en blanc.
Dans l’étude de cas détaillée, découvre comment la Winkelhalden AG a restructuré son registre des actions avec Konsento – et pourquoi ses coûts annuels ont ainsi diminué de plus de 75 %.
L’idée et la vision
Comment est née l’idée de Winkelhalden AG – quel était votre objectif lorsque vous avez décidé d’associer l’habitat pour les personnes âgées à une société anonyme ?
Beat Stünzi : « La vision d’‹ habiter autrement en vieillissant › est née de nos expériences, en voyant des connaissances et des parents vivre souvent seuls et isolés, avec l’âge, dans des logements devenus trop grands. Nous avons choisi la société anonyme comme forme juridique parce qu’elle permet aux résident·e·s d’investir dans leur ensemble résidentiel, tandis que l’action, en tant que participation à l’ensemble, déplace l’attention de la sphère privée (le logement) vers la communauté dans son ensemble. »
Que signifie pour vous, personnellement, la devise « Habiter autrement en vieillissant » ?
Beat Vogt : « Pour moi, cela signifiait oser encore quelque chose de nouveau en vue de devenir ‹ plus âgé › : vivre dans une communauté, autogérée et autonome. »
Beat Stünzi : « Ne pas regarder la vie après la retraite dans le rétroviseur, mais pouvoir recommencer quelque chose de nouveau au sein d’une communauté et contribuer activement à la façonner. Un autre aspect est la réduction de l’espace de vie privé au profit d’espaces communs. »
Pourquoi était-il important pour vous que les résident·e·s ne soient pas seulement locataires, mais également actionnaires de la société ?
Beat Stünzi : « Il était essentiel pour moi que, en tant qu’actionnaires, les résident·e·s déplacent leur attention de la sphère privée (le logement) vers la communauté dans son ensemble. »
Communauté et responsabilité
Quels avantages voyez-vous au fait que les résident·e·s soient également copropriétaires ? Qu’est-ce que cela change au quotidien ou dans leur attitude envers l’ensemble résidentiel ?
Beat Vogt : « Notre autogestion repose sur des groupes de travail. Chaque groupe de travail établit un budget pour son domaine. Ces budgets, puis la discipline budgétaire, montrent très clairement que les résidentes se considèrent comme copropriétaires et agissent donc de manière très attentive aux coûts. »
Y a-t-il également eu des moments où ce lien entre location et détention d’actions a entraîné des difficultés organisationnelles ou juridiques ?
Beat Vogt : « Le nombre d’actions détenues dépend de la surface (m²) occupée par le résident ou la résidente, le prix au m² étant toujours le même, indépendamment de l’emplacement du logement. Pour les loyers, en revanche, l’emplacement du logement au sein de l’ensemble résidentiel a été évalué. Le loyer du logement le plus cher était presque deux fois plus élevé que celui du logement le moins cher.
Peu après l’emménagement, un petit groupe d’actionnaires n’était pas d’accord avec l’évaluation de leurs logements et, par conséquent, avec le montant du loyer. Au terme d’un processus assez long, un compromis a été élaboré et accepté par l’ensemble des locataires/actionnaires. La communauté est sortie renforcée de ce processus. »
Les défis liés à la structure
Comment aviez-vous initialement sécurisé juridiquement ce lien entre la relation locative et la qualité d’actionnaire – et quelles ont été les principales difficultés pratiques ?
Beat Stünzi : « La sécurisation reposait sur le système suivant :
- des statuts comportant une clause de restriction à la transmissibilité exigeant que les actionnaires résident dans l’ensemble résidentiel
- les actions étaient détenues sous forme de titres intermédiés
- une convention d’actionnaires prévoyant des cas d’exercice du droit d’achat (par exemple en cas de décès d’un actionnaire ou d’une actionnaire)
- un algorithme défini dans une annexe à la convention d’actionnaires pour fixer chaque année le prix d’achat des actions
- une convention de sûreté et de contrôle conférant à Winkelhalden AG le droit de disposer des actions lorsqu’un cas d’exercice du droit d’achat se présente
- un contrat de bail standard de casafair (loyer basé sur les coûts), comprenant des ‹ Dispositions particulières et conventions complémentaires › détaillées faisant partie intégrante du contrat de bail
Le système fondé sur les titres intermédiés était certes à toute épreuve, mais très lourd et coûteux. »
La solution initiale fondée sur des titres intermédiés, avec une banque et une convention de contrôle, était très solide, mais aussi coûteuse. Qu’est-ce qui vous a incités à rechercher une alternative ?
Beat Vogt : « Le déclencheur de la recherche d’une solution alternative a été le rachat de CS, qui était jusqu’alors le dépositaire de nos titres intermédiés, par UBS, ainsi que les changements constants parmi les collaboratrices chargées de notre dossier qui en ont résulté. La collaboration avec CS est devenue de plus en plus compliquée et chronophage. »
Dans quelle mesure était-il important pour vous de préserver la sécurité juridique tout en rendant l’administration plus simple et plus indépendante ?
Beat Stünzi : « La sécurité juridique doit impérativement être préservée tant du point de vue de Winkelhalden AG que de celui des actionnaires. Avec le nouveau système reposant sur des droits-valeurs simples et la cession en blanc, cela est possible de manière plus efficace et moins coûteuse. »
La collaboration avec Konsento
Comment avez-vous découvert Konsento – et qu’est-ce qui vous a convaincus de travailler avec nous ?
Beat Stünzi : « Grâce à une recherche sur Internet et à la possibilité ainsi trouvée de réserver un entretien de conseil gratuit. Ce qui nous a convaincus dès le départ, c’est l’approche disruptive de la gestion des actions, l’échange simple et ciblé et, last but not least, les coûts. »
Comment avez-vous vécu le processus de conversion vers des droits-valeurs simples et des cessions en blanc ? Y a-t-il eu des moments où vous avez été surpris de constater à quel point cela fonctionnait simplement (ou, au contraire, de manière complexe) ?
Beat Vogt : « La conversion vers des droits-valeurs simples a été nettement plus simple que je ne l’avais imaginé. »
L’utilisation et la valeur ajoutée
Comment trouvez-vous aujourd’hui le travail avec le registre numérique des actions ? Quels avantages concrets constatez-vous dans le quotidien du conseil d’administration ?
Beat Stünzi : « Le registre numérique des actions donne au conseil d’administration davantage de sécurité quant au déroulement conforme au droit des transactions, des séances du conseil d’administration et des assemblées générales. La gestion des actions peut être assurée via la plateforme Konsento de manière plus transparente et moins dépendante de personnes déterminées. La solution permet aux actionnaires d’accéder à tout moment à leurs transactions sur actions. »
Quelles fonctions ou caractéristiques de la solution Konsento appréciez-vous particulièrement – par exemple la numérotation individuelle des actions, l’ajout de documents juridiques aux transactions ou la vue d’ensemble des apports en capital ?
Beat Vogt : « La présentation claire des transactions, classées par date. »
Comment avez-vous vécu le support et l’accompagnement de l’équipe Konsento – tant lors de la conception que dans l’exploitation courante ?
Beat Stünzi : « Dès le premier contact, j’ai été convaincu par la dynamique fraîche typique d’une startup. Konsento a immédiatement compris le cœur de notre modèle, qui n’est pas précisément simple. La coopération qui a suivi avec Konsento s’est déroulée dans un esprit de partenariat et de manière très ciblée. »
Rétrospective et perspectives
Avec le recul, que représente pour vous le fait d’avoir trouvé, avec Winkelhalden AG, une solution conforme au droit, simple et favorable aux actionnaires ?
Beat Vogt : « Je trouve très satisfaisant que nos efforts aient porté leurs fruits et que nous ayons désormais trouvé une solution simple, porteuse d’avenir et économique. »
Recommanderiez-vous à d’autres organisations qui envisagent des modèles similaires de suivre une voie comparable – et pourquoi ?
Beat Stünzi : « Nos trois années d’expérience positive d’une vie résidentielle entièrement autogérée montrent clairement qu’avec notre modèle, nous avons réussi à créer au quotidien un sentiment d’‹ ownership › immédiatement perceptible même pour les visiteurs, qui ne peut pas être obtenu avec une location traditionnelle. »