Chez Winkelhalden AG à Oberrieden (ZH), les résidents d’un ensemble résidentiel pour seniors sont aussi ses actionnaires. Avec Konsento, la société est passée de titres intermédiés coûteux à des droits-valeurs simples garantis par une cession en blanc – conforme au droit, sans banque et avec des coûts réduits de plus de 75 %.
Une société anonyme qui fait vivre la communauté
La Winkelhalden AG à Oberrieden (ZH) n'est pas une société anonyme ordinaire. Elle a été fondée pour permettre un modèle d'habitat communautaire pour la troisième phase de la vie – autonome, solidaire et fondé sur la proximité humaine.
Une convention d'actionnaires (CA) encadre juridiquement cette philosophie coopérative. Les cas de droit d'emption qu'elle prévoit permettent en même temps d'organiser la succession lorsque des résidents et actionnaires quittent l'ensemble résidentiel ou décèdent.
L'ensemble résidentiel « Winkelhalden – Anders wohnen im Alter » accueille des personnes dès 50 ans qui ne sont pas seulement locataires, mais également actionnaires de la société. L'âge moyen de l'ensemble des locataires et actionnaires est actuellement de 70 ans.
Ce modèle crée une forme particulière d'appartenance : les personnes qui y vivent assument des responsabilités, participent aux décisions et contribuent activement à la vie en communauté. Mais ce lien étroit entre logement et propriété entraîne aussi des exigences juridiques et organisationnelles.
Chaque logement est en effet lié à des actions. Lorsqu'un bail prend fin – par exemple en raison d'un déménagement, d'un besoin de soins ou d'un décès –, les actions concernées doivent pouvoir être transférées rapidement et conformément au droit à de nouveaux résidents. Et, si nécessaire, même lorsque l'actionnaire précédent n'est plus lui-même en mesure de prêter son concours.
Lorsque la sécurité juridique passait encore par la banque
Afin de garantir cette capacité d'agir, la Winkelhalden AG avait initialement structuré ses actions sous forme de titres intermédiés. Toutes les actions étaient détenues dans un dépôt de titres auprès d'une banque agissant en qualité de dépositaire ; en complément, une convention de sûreté et une convention de contrôle au sens de l'art. 25 de la loi sur les titres intermédiés (LTI) avaient été conclues.
Le modèle remplissait son rôle. Lorsqu'un cas de réalisation survenait – par exemple le décès d'un actionnaire –, la banque pouvait transférer directement les actions à un nouvel actionnaire. La société restait ainsi en mesure d'agir même dans des situations difficiles.
Cette sécurité avait toutefois un prix. La conservation et la convention de contrôle coûtaient environ CHF 20'000 par an – pour seulement 69 actionnaires. Pour une société non cotée poursuivant un but social, une structure juridiquement fiable devenait ainsi de plus en plus une charge financière et administrative.
La question décisive : peut-on faire plus simple ?
Lorsque le dépositaire en place a résilié le contrat, cette charge s'est transformée en une question de conception concrète : comment maintenir le niveau de sécurité juridique existant sans recréer la même dépendance et la même charge administrative ? Il fallait trouver une solution permettant à la société d'agir de manière plus indépendante, plus simple et, surtout, plus économique.
Le conseil d'administration a donc chargé un groupe de projet de rechercher une alternative. Celle-ci devait rester conforme au droit, pouvoir être mise en œuvre en interne et, dans le même temps, réduire sensiblement les charges administratives et financières.
Il ne s'agissait donc pas simplement de remplacer techniquement la structure de conservation existante. Il fallait une solution globale alliant solidité juridique et faisabilité pratique.
Des titres intermédiés aux droits-valeurs simples – avec une cession en blanc comme garantie
Avec Konsento, la Winkelhalden AG a développé un nouveau modèle de sûreté. Les titres intermédiés existants ont été remplacés par des droits-valeurs simples au sens de l'art. 973c CO. Les actions continuent d'être tenues sous forme numérique, mais ne doivent plus être déposées auprès d'un dépositaire externe.
L'élément déterminant est la cession en blanc. Elle garantit que les actions puissent être transférées lors de la survenance d'un événement défini, même sans le concours de l'actionnaire précédent.
Lors de l'acquisition des actions, tous les actionnaires signent donc une déclaration de cession datée au préalable en faveur de la société.
Cette cession ne prend effet que lorsqu'un cas de réalisation prédéfini survient – par exemple un décès, un domicile en dehors de l'ensemble résidentiel ou l'insolvabilité du locataire ou de la locataire.
Le conseil d'administration détermine si un tel événement est survenu en se référant à un cas de droit d'emption prévu dans la convention d'actionnaires. Ce n'est qu'ensuite que la société transfère les actions à de nouveaux résidents.
La société reste ainsi en mesure d'agir sans dépendre d'un dépositaire externe. Le modèle est conforme au droit et clairement structuré – et réduit de plus de 75 % les coûts annuels antérieurs.
Comment le concept juridique est devenu une solution praticable
L'idée juridique de base était ainsi trouvée. Il fallait maintenant la mettre en œuvre de manière à ce qu'elle fonctionne non seulement sur le papier, mais aussi dans le quotidien de la Winkelhalden AG. Pour cela, les documents juridiques, le registre des actions et les processus internes devaient s'articuler entre eux.
Quatre éléments étaient particulièrement importants.
Tout a commencé par la conception de la solution. Konsento a accompagné la Winkelhalden AG depuis la phase de conception juridique jusqu'à l'adaptation des statuts et de la convention d'actionnaires, ainsi qu'à l'introduction des cessions en blanc nécessaires au passage des titres intermédiés aux droits-valeurs simples. Pour les questions juridiques spécialisées, Konsento a fait appel à des spécialistes externes. Comme la conception de la solution avait déjà été préparée, ceux-ci ont pu intervenir de manière ciblée et ponctuelle. Il en est résulté un modèle qui combine les exigences juridiques du droit de la société anonyme avec les besoins particuliers de cet ensemble résidentiel pour seniors.
La numérotation des actions a elle aussi été adaptée à la réalité concrète de l'ensemble résidentiel. Dans le registre des actions Konsento, la Winkelhalden AG attribue aux actions numérotées de chaque actionnaire l'unité d'habitation correspondante – par exemple « Actions 1 - 68'925 B4-01 4'432'454 - 4'442'372 D4-02 Achat 33'435 ». La numérotation peut être configurée individuellement dans Konsento et permet ainsi de représenter les rapports de propriété de la manière qu'exige la structure concrète de l'entreprise.
Le registre numérique des actions relie cette structure à la gestion documentaire. Chaque transaction sur actions est enregistrée dans le système et directement reliée aux documents juridiques correspondants. Le contrat d'achat et la déclaration de cession sont ainsi archivés avec la transaction et peuvent être consultés à tout moment. Il en résulte une preuve complète et vérifiable sur l'ensemble de la chaîne de transfert.
Enfin, la transparence résulte aussi du fait que toutes les transactions sur actions des actionnaires sont documentées dans le registre. Le conseil d'administration et chaque actionnaire gardent ainsi à tout moment une vue d'ensemble de la structure du capital et peuvent satisfaire à leurs obligations de preuve en quelques clics. Dans le même temps, le système reste simple à utiliser – y compris pour les actionnaires plus âgés – et rend l'administration traçable, transparente et digne de confiance.
Ce qui a changé pour la Winkelhalden AG
L'effet financier est immédiat : par rapport au système précédent, les coûts diminuent de plus de 75 %.
Dans le même temps, la conformité au droit est préservée. Les cessions en blanc permettent à la société, en cas de nécessité, de transférer les actions au successeur juridique de l'actionnaire précédent même sans le concours de celui-ci. La condition suspensive liée au cas de réalisation protège également l'actionnaire contre un désavantage abusif.
La structure bancaire complexe laisse ainsi place à un processus nettement plus simple : sans banque, sans convention de contrôle et sans dépendance externe.
L'administration des actionnaires gagne elle aussi en transparence. Les données, les documents et les transferts sont traçables sous forme numérique. Tous les actionnaires disposent de leur propre accès à l'application, peuvent consulter l'ensemble des données et informations qui les concernent, modifier leurs données personnelles et exercer leurs droits d'actionnaires – par exemple lors de la préparation des assemblées générales et des votes qui s'y déroulent.
Mais surtout, la société retrouve son autonomie. Elle garde la maîtrise de son registre – pleinement dans l'esprit du modèle d'habitat communautaire.
La simplicité qui crée du lien
L'histoire de la Winkelhalden AG montre que précision juridique, innovation technologique et valeurs humaines ne s'excluent pas. En passant des titres intermédiés aux droits-valeurs simples avec cession en blanc, la société n'a pas réinventé son registre des actions : elle l'a libéré d'une complexité inutile, de coûts élevés et de dépendances externes.
Il en résulte une forme de gestion moderne des actionnaires qui est conforme au droit, simple et pérenne – portée par un savoir-faire juridique, une mise en œuvre numérique et une compréhension claire du fonctionnement quotidien de la société.